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復(fù)星7.25億美元抄底摩根大通紐約總部樓

發(fā)布時(shí)間:2013-10-23      新聞來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

   

        這是一筆讓中美兩地都唏噓不已的交易。

  10月18日,復(fù)星國(guó)際發(fā)布公告,宣布以7.25億美元從摩根大通手中買入美國(guó)紐約曼哈頓下城區(qū)地標(biāo)建筑物第一大通曼哈頓廣場(chǎng)(One Chase Manhattan Plaza)。該大廈是洛克菲勒家族最有名的兩棟地標(biāo)性建筑之一,周邊地段也很不錯(cuò)—— 對(duì)門就是美聯(lián)儲(chǔ),隔壁沒(méi)多遠(yuǎn)就是美國(guó)國(guó)際集團(tuán)(AIG)大廈。

  美國(guó)市場(chǎng)看到的是,又一個(gè)中國(guó)大買家來(lái)了,7.25億美金闊綽出手。

  而中國(guó)人看到,復(fù)星買入的這座220萬(wàn)平方英尺(約22萬(wàn)平米)的A級(jí)辦公樓,均價(jià)僅每平米21712元人民幣,甚至低于中國(guó)很多二三線城市寫字樓價(jià)位。

  10月18日,復(fù)星集團(tuán)CEO梁信軍在針對(duì)該項(xiàng)投資接受本報(bào)獨(dú)家采訪時(shí)表示,復(fù)星有信心在這個(gè)項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)盈利。因?yàn)槟壳霸摯髲B裝修設(shè)施較為陳舊,單位租金比中城同級(jí)別新辦公樓低40%左右。復(fù)星在不久將對(duì)大廈進(jìn)行全面翻修,馬上就能大幅提高租金回報(bào)。

  “樓王”為什么低價(jià)?

  7.25億美元收購(gòu)220萬(wàn)平方英尺,經(jīng)換算合每平方米3547美元,按10月18日人民幣匯率中間價(jià)6.1372折算,僅相當(dāng)于每平方米21712元。

  以這個(gè)價(jià)格買入歷史上洛克菲勒家族商業(yè)帝國(guó)的“心臟”,復(fù)星的這筆買賣看起來(lái)像是撿了一個(gè)“大便宜”。

  但在一個(gè)買漲不買跌的地產(chǎn)市場(chǎng),人們首先會(huì)問(wèn),這個(gè)樓為什么這么便宜?

  第一大通曼哈頓廣場(chǎng)是一座建筑面積為220萬(wàn)平方英尺的3A甲級(jí)辦公樓,包括地上60層、一個(gè)2.5英畝的廣場(chǎng)以及地下5層。大廈于1957年始建,1960年完工,當(dāng)時(shí)傳奇人物大衛(wèi)·洛克菲勒(David Rockefeller)擔(dān)任摩根大通的首席執(zhí)行官,由著名的Skidmore Owings &Merrill設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì)。

  它是洛克菲勒家族的兩大地標(biāo)建筑之一(另一棟是洛克菲勒中心),也曾一度是曼哈頓中心地區(qū)作為美國(guó)金融中心的標(biāo)志?偢叨247.81米高度全球排名217位,在北美洲排名第37位,是曼哈頓中心區(qū)域最高的一棟建筑。

  其地理位置也極其優(yōu)越,位于美聯(lián)儲(chǔ)街對(duì)面,美國(guó)國(guó)際集團(tuán)(AIG)總部附近,堪稱樓王。

  《紐約時(shí)報(bào)》8月16日就報(bào)道了摩根大通希望出售第一大通曼哈頓廣場(chǎng),并聘請(qǐng)了世邦魏理仕代理其出售事宜,具體由經(jīng)紀(jì)人Darcy Stacom 及Bill Shanahan操作!都~約時(shí)報(bào)》當(dāng)時(shí)說(shuō),摩根大通方面期待將會(huì)賣出10億美元甚至更多。

  但復(fù)星為什么僅以7.25億美元就買入了它?

  首先,歷史悠久的另一面就是設(shè)施老化。據(jù)說(shuō),周邊新樓的租金價(jià)格超過(guò)該大廈40%左右。

  而《紐約時(shí)報(bào)》當(dāng)時(shí)報(bào)道的另一情況,也直接影響了它的市場(chǎng)價(jià)格。摩根大通發(fā)言人稱,此前摩根大通銀行租用了大部分建筑面積,但會(huì)在出售后通通撤離。

  據(jù)悉,目前摩根大通大概租用了該樓50-60%的辦公面積。一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的高質(zhì)量的大租客撤離,對(duì)寫字樓價(jià)格的影響是巨大的。

  要知道,金融危機(jī)之后,這么大的優(yōu)質(zhì)客戶正變得越來(lái)越少,而這個(gè)地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)卻在加劇。

  紐約市政府對(duì)該地區(qū)的改造計(jì)劃,使周圍高檔寫字樓正在增多,比如新世貿(mào)中心一、四號(hào)大樓的完工,將導(dǎo)致該地區(qū)辦公樓供應(yīng)明顯增加。據(jù)悉,作為曼哈頓地區(qū)最高的建筑物,目前新世貿(mào)中心一號(hào)樓出租率為55%。還有消息稱,在這個(gè)樓的附近將有另一個(gè)超過(guò)100萬(wàn)平米的龐然大物誕生。

  所以,供應(yīng)的增加極有可能導(dǎo)致辦公樓租金的進(jìn)一步貶值,從而令摩根大通被迫低價(jià)出手。

  復(fù)星接手的邏輯

  但很多人會(huì)問(wèn),如果這個(gè)樓真的超值,為什么會(huì)輪到復(fù)星?而不是黑石、高盛這些在美國(guó)本地信息更靈敏的機(jī)構(gòu)呢?

  作為一個(gè)投資型綜合類民企,復(fù)星的嗅覺(jué)與膽魄確實(shí)高人一等。

  在18日的公告中,復(fù)星特意指出摩根大通在短期內(nèi)還是會(huì)租用部分面積。這或許是雙方談判的一個(gè)結(jié)果,摩根大通承諾了一個(gè)租用過(guò)渡期。據(jù)了解,這個(gè)租約可能還有2年。

  但復(fù)星并不否認(rèn),占50%-60%使用面積的摩根大通,作為該大樓最大租戶,即將搬離的事實(shí)——摩根大通在不久前花6.3億美元已買入曼哈頓中城區(qū)萊克辛頓大街425號(hào)(425 Lexington Avenue)的一棟辦公樓。

  反之,復(fù)星將此視為一個(gè)機(jī)遇。

  復(fù)星集團(tuán)副董事長(zhǎng)、CEO梁信軍對(duì)本報(bào)透露,這個(gè)大樓由于歷史較為悠久,內(nèi)部設(shè)施已經(jīng)比較陳舊,只有原來(lái)的租戶到期,他們才能進(jìn)行裝修,也才能提價(jià)。“現(xiàn)在與中城有40%的租金差了。”

  梁信軍表示,收購(gòu)后復(fù)星還將追加裝修投入,短期內(nèi)令大樓煥然一新,以提升租金。

  同樣的,對(duì)于規(guī)劃改造,復(fù)星也認(rèn)為機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。18日披露收購(gòu)信息之后,復(fù)星集團(tuán)在郵件聲明中表示,“世貿(mào)中心的重建和富爾頓街交通中心升級(jí)將帶來(lái)新業(yè)務(wù),從而能提升該資產(chǎn)的價(jià)值。”

  今年上半年,梁就宣稱,經(jīng)過(guò)多個(gè)幾千萬(wàn)級(jí)別的海外收購(gòu)項(xiàng)目的成功演練,復(fù)星要開(kāi)始瞄準(zhǔn)一億美金以上的項(xiàng)目了。

  而這一次,復(fù)星直接把標(biāo)的提升到了7億多美金。但是此前,復(fù)星很少投資純資產(chǎn)性的標(biāo)的,通常是強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品與中國(guó)市場(chǎng)的深度結(jié)合。

  對(duì)此,梁信軍表示,復(fù)星此次投資與一貫的投資邏輯完全一致,“我們和李嘉誠(chéng)海外投資邏輯的最大不同是,復(fù)星緊扣中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)生活方式的改變。未來(lái)中國(guó)必將形成全球最大的中產(chǎn)階級(jí)數(shù)量。只要與這個(gè)有關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)都是值得發(fā)展的。比如,復(fù)星最近把亞特蘭蒂斯引入到中國(guó)海南做一個(gè)最大的七星級(jí)酒店等,都是這個(gè)邏輯”。

  顯然,復(fù)星的真正底牌,仍是其一貫的全球投資理念——中國(guó)動(dòng)力。即便,這次是在紐約。


 

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